不動産に関わる税金
不動産所得税
不動産収入を受け取った時に納める税金です。
不動産所得は以下の収入を言います。
①土地や建物などの不動産の貸付け
②地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け
不動産所得の計算
総収入金額 - 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
総収入金額とは
①貸付けによる賃貸料収入
②名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
③敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
④共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費とは
①固定資産税
②損害保険料
③減価償却費
④修繕費
所得税の計算
所得税は、不動産以外の収入も全て含めた所得額に応じて5%～45%の税率より計算します。
非居住者は日本国内で得た所得が課税対象となります。
所得税速算表
住民税（市区町村民税・都道府県民税）
住民税は、「均等割」と「所得割」から成り立っています。
「均等割」とは、所得額に関わらず均等の税が課されるものです。
「所得割」とは、所得額に応じて課税となるもので、保険料や所得控除などを差し引き、所得に10％を掛けたものが住民税の所得割の金額です。
住民税は地域によって変動し、扶養親族の有無でも増減します。
1月1日時点で日本に住所があり、一定額以上の給料などをもらっている人であれば、外国籍の方でも住んでいる市区町村に支払う必要がある税金です。
登録免許税
土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税の計算
税額＝課税標準×税率
登録免許税の課税標準たる不動産の価格については、固定資産税課税台帳に登録された不動産の価格（固定資産税評価額）とされていますが、評価額のない建物については法務局が算出した価格（法務局認定価格）を課税標準となります。
1. 新築
2. 既存住宅（中古）
贈与税
贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。
不動産購入資金を贈与されたときはもちろん土地や建物などの不動産、車などの資産を無償で譲り受けた場合、贈与税がかかります。
贈与税が課税される人は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対して贈与税の申告とその納税を翌年2月1日から3月15日までの期間に行います。
贈与税の計算
課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）
税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額
基礎控除…年間110万円以内の贈与は申告不要です。
贈与税の速算表
①贈与を受ける年の1月1日時点の年齢が18歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合
②上記以外
贈与とされる行為
現金や不動産の贈与以外に、次のような行為も税務上の贈与に含まれます。
①お金の受渡しがないのに財産の名義を変更したとき。
夫しか資金を出してないのに夫婦共有とした場合や、親が資金を出しているのに親の名義がない場合など。
②親族の名を借りて、財産を取得したとき。
自分が借金をできないため、親が借入れをし、親の名義で取得し、借入金は自分で返済している場合など。
③借金を免除してもらったとき。
親より借入れし、その後返済をしないことにする場合など。
④常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき。
無利子やある時払いの催促なしなどの条件で一般の銀行・金融機関の条件と大幅に違う場合など。
⑤時価よりも著しく安い価格で財産を買い受けたとき。
親より時価3,000万円のマンションを1,000万円で買い受けた場合など。
印紙税
印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。
不動産の取引においては不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れのための金銭消費貸借契約書等が課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。
印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。同じ契約書を複数作るときは、１通ごとに印紙を貼る必要があります。
不動産売買契約書について、売主・買主双方で契約書を作成し、保存する場合にはそれぞれの契約書に印紙の貼付が必要になりますが、同じ内容の契約書で、原本の写しを単なる控えとする分には、課税文書には該当しません。
ただし、写しについても、契約当事者の直筆の署名押印があるものなどについては、契約の成立を証明する目的で作成された文書であると認められるため、原本と同様に課税文書に該当します。
領収書印紙税額一覧表
「記載金額」について
「記載金額」は契約書の消費税額の記載方法により、印紙税額が変わります。
「消費税額等が区分記載されているとき」、もしくは「税込金額及び税抜金額が記載されているとき」には、「記載金額」は税抜金額となります。
（例1）
「工事請負金額1,100万円のうち消費税額等100万円」と記載した場合
記載金額は「1,000万円」→印紙税額は「2千円」
（例2）
「請負金額1,100万円（税込）」、又は「請負金額1,100万円（消費税額等10％を含む）」と記載した場合
「記載金額は1,100万円」→印紙税額は「4千円」
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。
市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
税額計算
●固定資産税の計算
税額＝課税標準 × 1.4％(標準税率)
●都市計画税の計算
税額＝課税標準 × 最高0.3％(制限税率)
標準税率とは地方税法に規定されている通常の税率をいい、制限税率とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率をいいます。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対し市区町村が課税します。納税は送られてくる納税通知書を使い納税します。一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます。
課税標準は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
都市計画税の課税の仕方
都市計画税は毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村が課税します。固定資産税と一括して納税します。
税率は最高限度0.3％以内の範囲で課税されます。
固定資産税・都市計画税の精算はどうする？
固定資産税・都市計画税はその年1月1日時点の所有者に対し課税されます。中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。
一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を1月1日もしくは4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。
〔例〕1月1日を起算日とした場合の計算 5月31日付で引き渡し、年税額15万円の時
売主の負担額…1月1日～5月30日=150日 → 150,000円×150日/365日≒61,643円
買主側の負担額…150,000円-61,643円=88,357円
〔注意点〕
納税通知書は、通常5月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月～5月頃の引渡しにおいては、下記の３つの精算方法から売主・買主間であらかじめ取り決めておきます。
①納税通知書が届くまで精算を延期する。
②前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いたときに再精算する。
③前年度の税額をもとに精算して再精算しない。
消費税
消費税は、課税事業者が行った国内取引（国内で対価を得て行われる資産の譲渡・貸付ならびに役務の提供）に課税されます。
資産の譲渡でも土地は非課税で、建物の譲渡代金や仲介手数料等は課税となります。
税額 ＝ 課税標準 × 10％ （10％のうち2.2％は地方消費税）
消費税課税取引・非課税取引
消費税の課税取引とは
消費税の課税取引とは次の4つの要件をすべて満たす取引で、非課税取引、免税取引、及び不課税取引に該当しないものをいいます。
①国内における取引であること
（国外取引は不課税となります）
②事業者が事業として行うものであること
（反復、継続かつ独立して行われるものであること）
③対価を得て行われるものであること
（無償なら不課税取引となります）
④資産の譲渡、貸付及び役務の提供であること
消費税の非課税取引とは
消費税は、課税要件を満たせば課税取引に該当しますが、消費に負担を求めるうえで、課税の対象としてなじまないものや、 社会政策的配慮から13項目に限定列挙して、課税しない非課税取引（土地の譲渡及び貸付、住宅の貸付など）を定めています。
