日本不动产相关税金
不动产所得税
取得不动产收入时须缴纳的税金。
不动产所得是指以下收入。
①土地及建筑物等不动产的租赁
②地上权等不动产权利的设定及租赁
不动产所得的计算
总收入金额 - 必要费用 = 不动产所得的金额
总收入金额是指
①因租赁取得的租金收入
②以名义变更费、承诺费、更新费或头期款等名目收取的款项
③押金和保证金等无需退还的收入
④以共益费等名目收取的电费、水费和清洁费等
必要费用是指
①固定资产税
②损害保险费
③折旧费
④修缮费
所得税的计算
所得税是根据包含不动产以外所有收入的所得金额,按5%~45%的税率计算。
非居住者在日本国内有所得时,也会被征收所得税。
所得税速算表
住民税(市区町村民税、都道府县民税)
住民税包含“均等部分税额”和“所得部分税额”。
“均等部分税额”是指与所得金额无关,一律平等课征的税额。
“所得部分税额”是指根据所得金额课征的税额。将所得金额扣除保险费和所得扣除额等之后,将剩余的所得金额乘以10%得出的金额就是住民税的所得部分税额。
住民税会随地区而异,并且会根据是否有扶养亲属而增减。
只要是在1月1的时间点在日本有住址且有获取一定金额薪水等的人,即使是外籍人士,也必须向居住的市区町村缴纳的税金。
登记许可税
建造、购买土地或建筑物时,需进行所有权保存登记或移转登记。在办理此登记手续时所发生的税金即为登记许可税。
登记许可税的计算
税额=课税标准额×税率
登记许可税的课税标准额是根据固定资产税课税台帐中所登记的不动产价格(固定资产税评价额)来计算税额,然而,尚未有评价额的建筑物则根据日本法务部所计算出的价格(法务部认定价格)作为课税标准额。
1. 新建
2. 既存住宅(中古)
赠与税
赠与税是向借由赠与收取财产的人所课征的税金。
当被赠与不动产购买资金,或是无偿受赠土地 建筑物等不动产、汽车等资产时,需要缴纳赠与税。
被课征赠与税的人,需针对每年1月1日至12月31日为止一整年间的赠与财产总额申报赠与税,并于隔年2月1日至3月15日期间缴纳税款。
赠与税的计算
课税价格 = 赠与财产价格− 110万日圆(基本扣除额)
税额 = 课税价格 × 税率 – 扣除额
基本扣除…全年110万日圆以下的赠与无需申报。
贈與稅的速算表
①在受赠当年的1 月 1 日时已年满18岁的人受赠于直系长辈时
②上記以外
被视为赠与的行为
除了现金与不动产的赠与之外,下列行为在税务上也属于赠与行为。
①变更财产名义却无收取金钱时。
包括仅丈夫出资,但是财产却为夫妻共有,或是由父母出资,但是财产不是父母名义等。
②以亲属名义取得财产时。
由于自己无法借款,便由父母借款,以父母的名义取得财产,但是是由自己偿还借款等。
③债务被免除时
向父母借款,但之后无进行偿还时等。
④以不合乎常识的还款条件向亲戚等借款时。
以无利息或不要求在某特定时间内还款等,与一般银行、金融机构的条件大不相同的条件进行借款等。
⑤以明显低于市价的价格购买财产时。
以1000万日圆向父母购买市价3000万日圆的公寓等。
印花税
印花税是根据印花税法的规定,向课税文件课征的税金。
在不动产交易中,不动产买卖契约书、建筑物的工程承揽契约书、土地租赁契约书、贷款用的金钱消费借贷契约书等皆属于课税文件,并根据契约书上的记载金额计算税额。
印花税的缴纳是在契约书上贴规定的印花税票,并借由加盖图章注销完成缴纳。当有多份相同的契约书时,每一份契约书上皆须贴上印花税票。
不动产买卖契约书是卖卖双方各自拥有及保存一份时,每份契约书上都必须贴印花税票。然而,相同内容的契约书仅作为副本保存时,该当副本则不属于课税文件。
不过,副本上如果有契约当事人的亲笔签名和盖印等,则会被视为是为了证明契约成立而制成的文件,因此与正本同属于课税文件。
收据印花税额一览表
关于“记载金额”
“记载金额”的印花税额会根据契约书上消费税额的记载方法而不同。
“消费税额等采区分记载”或“记载含税金额及不含税金额”时,“记载金额”为不含税金额。
(例1)
当契约书上记载着“工程承揽金额为1,100万日圆,其中消费税额等为100万日圆”时,
记载金额为“1,000万日圆”→印花税额为“2,000日圆”
(例2)
当契约书上记载着“承揽金额为1,100万日圆(含税)”或“承揽金额1,100万日圆(含消费税额等10%)时,
记载金额为“1,100万日圆”→印花税额为“4,000日圆”
固定资产税、都市计划税
固定资产税、都市计划税是以每年1月1日时的不动产所有人为纳税义务人。
市区町村会在计算完税额后,向纳税义务人通知纳税金额,纳税者必须基于该通知金额缴纳税额。
税额计算
●固定资产税的计算
税额=课税标准额 × 1.4%(标准税率)
●都市计划税的计算
税额=课税标准额 × 最高0.3%(上限税率)
标准税率是指根据地方税法规定的一般税率,上限税率是指课税时不得超过的税率。
固定资产税是市区町村向每年1月1日时的土地、建筑物等的所有人(被登记在固定资产税课税台帐上的人)课征的税金。使用寄送到的纳税通知书缴税,可选择一次付清或一年分4期缴纳。
以登记在固定资产税课税台帐上的固定资产税评价额为课税标准额。
都市计划税的课税方式
都市计划税是市区町村向在每年1月1月时的都市计划区内的土地及建筑物等的所有人课征的税金,与固定资产税一起缴纳。
课税时的税率最高不超过0.3%。
固定资产税、都市计划税该如何精算?
固定资产税、都市计划税是向该年1月1日时的不动产所有人课征的税金。在中古住宅交易中,该年的税金是由出卖人缴纳,因此在交付不动产时会进行固定资产税和都市计划税的精算。
一般而言,在不动产交易中,精算时会以1月1日或4月1日作为起算日,买卖双方的承担金额会以纳税通知书上的年税额按照日数比例来精算。
〔例〕以1月1日为起算日,5月31日交付,年税额为15万日圆时
出卖人的承担金额…1月1日~5月30日=150天 → 150,000日圆×150天/365天≒61,643日圆
承买人的承担金额…150,000日圆-61,643日圆=88,357日圆
〔注意事项〕
纳税通知书通常会在5月左右寄送给该年1月1日的不动产所有者(出卖人),当不动产是在1月~5月之间交付时,出卖人和承买人之间应事先商定好要采用以下三种精算方法中的哪一种方法进行精算。
①延期精算直到纳税通知书寄达。
②暂时根据前一年度的税额进行精算,当纳税通知书寄达时,再重新清算。
③根据前一年度的税额进行精算,日后不再重新清算。
消费税
消费税是针对课税事业者在日本国内进行的交易(在日本国内以取得等价报酬进行的资产转让、贷款及劳务提供)征收的税金。
在资产转让中,即使土地为非课税,但建筑物的转让价款及仲介手续费等则会被课税。
税额 = 课税标准额 × 10% (10%之中的2.2%为地方消费税)
消费税课税交易、非课税交易
所谓的消费税课税交易
消费税课税交易是指同时符合以下4项条件的交易,且不属于非课税交易、免税交易及不课税交易。
①必须是在日本国内进行的交易
(国外交易不课税)
②必须是事业者作为业务展开的交易
(必须是重复、持续且独立进行的交易)
③必须是取得等价报酬进行的交易
(无偿交易则属于不课税交易)
④资产转让、贷款及劳务提供
所谓的消费税非课税交易
消费税是只要符合课税条件,就属于课税交易,但是从要求消费负担的角度看,作为课税对象不符合消费税性质,并基于社会政策考量限定列举的13项则属于不课税的非课税交易(土地转让及贷款、住宅的贷款等)。